감정가 8억원 → 낙찰 13억1200만원 · 164.0% · 응찰 40명
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부동산 경매 한눈에
아파트 경매가 요즘 감정가의 몇 %에 팔리는지, 내 돈이 얼마 필요한지, 어떤 권리를 떠안는지 그림으로 정리했어요. 개별 물건 추천이나 투자 권유가 아니에요. 물건은 법원경매정보·온비드에서 직접 확인하세요.
요즘 아파트 경매 온도
서울 아파트경기 아파트인천 아파트
최근 주간 2026.10.12~16 주간 낙찰가율: 서울 101.2% · 경기 88.0% · 인천 80.3% (지지옥션, 머니투데이 2026-10-18)
낙찰가율 100% = 감정가에 팔렸다는 뜻. 높을수록 경쟁이 세요. 지지옥션 등 통계를 인용한 기사 기준이에요.
최근 화제가 된 낙찰
감정가 73억9000만원 → 낙찰 약 58억7400만원 · 79.48%
출처감정가 50억8300만원 → 낙찰 약 40억2200만원 · 약 79% (계산값)
출처감정가 30억원 → 낙찰 25억900만원 · 약 83.6% (계산값)
출처감정가 11억1000만원 → 낙찰 16억2999만원 · 146.8% · 응찰 21명
출처감정가 7억4800만원 → 낙찰 9억2365만원 · 123.5% · 응찰 9명
출처감정가 3억8400만원 → 낙찰 4억9510만원 · 128.9%
출처감정가 4억원 → 낙찰 5억3270만원 · 133.2% · 응찰 12명
출처감정가 6억7500만원 → 낙찰 8억6750만원 · 128.5% · 응찰 13명
출처감정가 13억3000만원 → 낙찰 16억7189만원 · 125.7%
출처내 돈 얼마 필요할까 (최저가·보증금 계산)
입찰보증금 (최저가의 10%)8,000만입찰 날 수표 1장으로 준비
취득세 어림 (1주택 기준)3,000만낙찰가 기준 · 다주택·법인은 더 높아요
잔금 (낙찰가 − 보증금)8억 2,000만보통 매각허가 확정 뒤 약 1개월 안
유찰될 때마다 최저가가 법원에 따라 20% 또는 30%씩 내려가요. 인수해야 할 임차인 보증금·체납 관리비·명도 비용은 따로 더해야 해요.
권리분석, 그림 한 장으로
2021.03
전입 · 확정일자 (임차인 A)대항력 있는 임차인 → 보증금 인수 위험
2022.05
근저당 (은행)말소기준권리
2023.01
가압류소멸
2024.02
전입 (임차인 B)대항력 없음 → 배당만
2025.06
경매개시결정소멸
말소기준권리(근저당·가압류·담보가등기·경매개시결정 등기 중 가장 빠른 것)보다 앞에 있는 권리는 낙찰자가 떠안고, 뒤에 있는 권리는 경매로 지워져요. 위 예시에서는 임차인 A의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 할 수 있어요.
말소기준권리(근)저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 빠른 것. 이보다 뒤의 권리는 대체로 경매로 지워져요(민사집행법 제91조 소멸주의).
인수되는 권리말소기준권리보다 앞선 전세권·지상권·가처분, 대항력 있는 임차인의 보증금, 유치권·법정지상권 주장은 낙찰자가 떠안을 수 있어요.
대항력 있는 임차인말소기준권리보다 먼저 이사(인도)와 전입신고를 마친 임차인. 배당요구를 안 했거나 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줘야 해요.
매각물건명세서"인수", "대항력 있음", "특별매각조건" 문구를 꼭 읽어요. 매각기일 1주 전부터 법원에서 볼 수 있어요.
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경매 절차 따라하기
- 1물건 찾기
- 대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 지역·용도·감정가·매각기일로 검색합니다. 메뉴 경로는 '경매물건 > 물건상세검색'으로 알려져 있으나 사이트 직접 확인은 하지 못했습니다(미확인).
- 사건번호(예: 2026타경○○○○)와 물건번호, 매각기일, 담당 경매계를 메모합니다.
- 생활법령의 '경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정' 항목도 함께 봅니다.
매각기일은 바뀌거나 취소될 수 있으니 입찰 전날 '변경·취하' 여부를 다시 확인하세요.
출처: 대법원 법원경매정보 · 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 경매
- 2서류 확인
- 매각물건명세서: 최선순위 설정일자, 임차인 현황, 인수되는 권리, 특별매각조건을 확인합니다. 법원은 매각기일 1주 전까지 이 서류를 비치합니다(민사집행법 제105조, 민사집행규칙 제55조).
- 현황조사서: 집행관이 조사한 점유자와 전입 현황을 봅니다.
- 감정평가서: 감정 시점과 산정 근거를 봅니다. 감정가는 현재 시세와 6개월~1년 차이가 날 수 있습니다.
- 등기사항전부증명서, 건축물대장, 전입세대열람으로 서류 내용을 교차 확인합니다.
매각물건명세서의 '인수' '대항력 있음' '특별매각조건' 문구는 반드시 읽으세요.
- 3권리분석
- 말소기준권리를 찾습니다. (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 가장 빠른 것이 기준이고, 대체로 이보다 뒤의 권리는 매각으로 사라집니다(민사집행법 제91조, 소멸주의). '말소기준권리'는 법률 용어가 아니라 실무 용어입니다.
- 인수되는 권리: 말소기준권리보다 앞선 전세권·지상권·가처분 등, 대항력 있는 임차인의 보증금, 유치권·법정지상권 주장은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
- 대항력 있는 임차인: 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 전입신고를 마친 임차인은 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 배당요구를 하지 않았거나 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
선순위 임차인이 있는 물건은 배당요구 여부와 확정일자를 함께 보세요. 초보자는 이런 물건을 피하는 편이 안전합니다.
출처: 민사집행법 제91조 · 주택임대차보호법 제3조
- 4현장 확인
- 실제 점유자, 관리비 체납, 누수·하자, 주차와 주변 시세를 확인합니다.
- 관리사무소에서 체납 관리비를 확인합니다. 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계할 수 있습니다.
- 인근 중개사무소와 국토부 실거래가로 시세를 확인해 입찰가를 감정가가 아닌 시세 기준으로 정합니다.
점유자가 협조하지 않을 때를 대비해 명도 비용과 기간을 미리 잡아 두세요.
출처: 생활법령 '부동산등기기록·건축물대장 등의 확인 및 현장조사' · 머니투데이 2026-05-03 (입찰가는 시세 기준, 부대비용)
- 5입찰 (기일입찰)
- 매각기일에 해당 법원 경매법정에 가서 입찰합니다(민사집행법 제103조: 호가경매·기일입찰·기간입찰 가운데 대부분 기일입찰).
- 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이며(민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조), 재매각 사건은 특별매각조건으로 20~30%를 요구하기도 합니다.
- 준비물: 신분증, 도장, 보증금(수표 한 장 권장). 대리 입찰은 위임장과 본인 인감증명서, 법인은 법인등기사항증명서가 필요합니다.
- 입찰표에 사건번호·물건번호·입찰가·보증금액을 쓰고, 보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣어 제출합니다.
- 가장 높은 가격을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 최고가에서 보증금을 뺀 금액보다 높게 쓴 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다(민사집행법 제114조). 떨어진 사람은 현장에서 보증금을 돌려받습니다.
입찰표 실수: 0을 하나 더 붙이기(10배 금액), 물건번호 누락, 보증금 부족(무효), 금액 고쳐 쓰기(새 용지 사용)가 많습니다. 낸 입찰은 취소하거나 바꿀 수 없습니다.
출처: 민사집행법 제103조·제113조·제114조 · 민사집행규칙 제62조·제63조 · 생활법령 '기일입찰의 절차'
- 6유찰과 저감
- 아무도 입찰하지 않으면(유찰) 법원이 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 잡습니다(민사집행법 제119조). 보통 약 한 달 간격입니다.
- 저감률은 법원마다 다릅니다. 2015년 보도 기준 서울 각 법원·의정부지법 본원·수원지법 안양지원은 20%, 그 밖의 수도권 법원은 30%였습니다. 현재 비율은 각 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 예: 감정가 10억원은 20% 법원에서 1회 유찰 시 8억, 2회 6억4천만원이 되고, 30% 법원에서는 7억, 4억9천만원이 됩니다.
유찰이 반복된 물건은 숨은 하자(인수 권리, 점유 문제)가 있는지 더 꼼꼼히 보세요.
출처: 민사집행법 제119조 · 뉴스토마토 2015-03-19 (법원별 저감률) · 이투데이 2023-01-04 (서울 1회 유찰 시 20%)
- 7매각허가결정·즉시항고
- 매각결정기일은 매각기일부터 1주 안에 열리고, 법원이 매각허가 또는 불허가를 결정합니다(민사집행법 제109조·제123조·제128조).
- 이해관계인은 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 할 수 있습니다(제129조, 제15조). 항고가 없으면 매각허가결정이 확정됩니다.
낙찰 뒤 2주 안팎은 확정을 기다리는 기간입니다. 이 사이에 대출 은행을 정해 두세요.
- 8대금 납부
- 법원은 매각허가결정 확정일부터 1개월 안으로 대금지급기한을 정해 통지합니다(민사집행법 제142조, 민사집행규칙 제78조).
- 잔금은 경락잔금대출로 마련할 수 있습니다. 수도권·규제지역은 주담대 한도와 6개월 내 전입 조건이 붙는다고 보도됐습니다.
- 기한 안에 내지 않으면 차순위매수신고인에게 넘어가거나 재매각되고, 낸 보증금은 돌려받지 못합니다(제138조).
낙찰가 외에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 더한 총비용으로 자금 계획을 세우세요.
- 9소유권이전등기 촉탁
- 대금을 다 내면 그때 소유권을 얻습니다(민사집행법 제135조).
- 법원이 소유권이전등기와 말소 대상 권리의 말소등기를 등기소에 촉탁합니다(제144조). 낙찰자는 취득세를 내고 등록면허세 영수증과 국민주택채권 매입 서류 등을 경매계에 냅니다.
법무사에게 맡기면 대금 납부와 등기 촉탁을 같은 날 처리할 수 있습니다.
- 10인도명령·명도
- 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 대항력 없는 점유자에게 집을 넘기라고 명령합니다(민사집행법 제136조).
- 6개월이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 점유자는 명도소송을 내야 합니다.
- 실무에서는 이사비를 협의해 합의로 명도하는 경우가 많고, 협의가 안 되면 인도명령 결정문으로 강제집행을 신청합니다.
대금을 내는 날 인도명령도 함께 신청해 두면 시간을 아낄 수 있습니다.
경매 vs 공매(온비드)
- 근거법: 경매는 민사집행법, 공매(압류재산)는 국세징수법입니다.
- 주관: 경매는 법원, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 온비드(onbid.co.kr)에서 진행합니다.
- 입찰 방식: 경매는 매각기일에 법원에 직접 가야 하고, 공매는 입찰기간 중 인터넷으로 언제든 입찰할 수 있습니다.
- 유찰 시: 경매는 약 한 달 뒤 20~30% 낮춰 다시 진행합니다. 공매는 매주 진행하며 회차마다 10%씩 낮춥니다.
- 명도: 경매는 인도명령으로 비교적 쉽게 점유를 넘겨받습니다. 공매는 인도명령 제도가 없어 합의가 안 되면 명도소송을 해야 합니다.
- 대상: 공매에는 압류재산 외에 국·공유재산(매각·임대)과 자동차, 시계 같은 동산도 있습니다.
- 공매의 보증금 비율, 대금 납부 기한, 매각결정 일정은 이번 조사에서 공식 출처로 확인하지 못했습니다(미확인). 물건마다 온비드 공고문을 확인하세요.
초보가 자주 하는 실수
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감정가를 시세로 착각하기감정 시점과 지금 시세는 6개월~1년 차이가 날 수 있습니다. 입찰가는 실거래가와 호가를 기준으로 정하세요. 2026년 9월 트리마제처럼 감정가의 79%에 낙찰돼도 싸게 산 것이 아닐 수 있습니다.
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입찰표 실수금액에 0을 하나 더 쓰면 그 금액으로 낙찰되고, 대금을 못 내면 보증금을 잃습니다. 물건번호를 빠뜨리거나 보증금이 모자라면 입찰이 무효가 됩니다.
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선순위 임차인과 인수 권리를 놓치기말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이나 선순위 가처분·전세권은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 매각물건명세서를 반드시 읽으세요.
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대출을 미리 알아보지 않기수도권·규제지역은 경락잔금대출에도 6억 한도와 6개월 전입 조건이 붙는다고 보도됐습니다. 대금지급기한(확정 후 약 1개월)을 못 지키면 보증금을 잃습니다.
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부대비용 빼먹기취득세, 법무비, 체납 관리비(공용부분), 명도비, 수리비까지 더해야 실제 매입가가 됩니다.
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현장 확인 생략점유자, 누수·하자, 관리비 체납은 서류로 다 알 수 없습니다.
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분위기에 휩쓸린 고가 입찰응찰자가 많은 인기 물건은 낙찰가율이 130~160%까지 올라 일반 매매보다 비쌀 수 있습니다(예: 문정시영 164%, 당산현대 146.8%).
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인도명령 기한 놓치기대금을 낸 뒤 6개월이 지나면 인도명령을 쓸 수 없고 명도소송을 해야 합니다. 공매는 처음부터 인도명령이 없습니다.
2026년 바뀐 점
경락잔금대출도 '6억 한도·6개월 전입'2025-06-28부터 (6·27 대책)수도권·규제지역에서 집을 살 때 받는 주담대 한도가 최대 6억원으로 묶이고, 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 시중은행 유권해석에 따라 경락잔금대출도 같은 6억 한도와 전입 의무를 적용받는다고 보도됐습니다. 금융당국이 경락대출을 명시한 공식 문서는 확인하지 못했습니다. 출처
규제지역 LTV 40%·가격대별 주담대 한도·스트레스 DSR 3%2025-10-16 시행 (10·15 대책, 2026년 현재 유지)규제지역 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 수도권·규제지역 주택 구입용 주담대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원입니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 올랐습니다. 이 기준이 경락잔금대출에도 그대로 적용되는지 명시한 공식 문서는 미확인입니다. 출처
토허구역 경매 낙찰은 허가·2년 실거주 의무 없음2025-10-20 지정 → 2026년 1~2월 보도10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역이 되어 일반 매매는 허가를 받고 2년 실거주해야 합니다. 경매 낙찰은 허가 대상이 아니어서 실거주 의무가 없다고 보도됐고, 그 결과 현금 보유자가 경매로 몰려 2026년 1월 서울 낙찰가율이 107.8%까지 올랐습니다. 다만 경락잔금대출을 받으면 대출 조건인 6개월 내 전입 의무가 따릅니다. 출처
전세사기 피해주택 경·공매 유예와 LH 매입 1만 가구 돌파2026-07말 기준 (2026-08-07 국토부 발표 보도)긴급 경·공매 유예 협조 요청 1,315건 가운데 1,212건이 받아들여졌습니다. LH의 누적 피해주택 매입은 10,256가구이고, 2026년 1~7월에만 5,265가구를 사들였습니다. LH가 우선매수권으로 낙찰받으면 피해자는 경매차익을 보증금으로 돌려 최대 10년 살거나, 퇴거할 때 차익을 받을 수 있습니다. 출처
경매 물건 증가 추세2026년 1~4월 (2026-04-27, 05-03 보도)등기정보광장 기준 2026년 1~4월 경·공매 신청은 37,452건으로 2013년 이후 같은 기간 최대이고, 업계는 연간 약 13만 건을 예상합니다. 2026년 1분기 신규 경매는 30,541건, 1~4월 주거시설 경매는 42,195건입니다. 경매 신청부터 첫 입찰까지 보통 6~7개월이 걸려 하반기에 물건이 본격적으로 늘어날 수 있습니다. 출처
세제 개편 우려로 고가 아파트 경매 약세, 중저가 강세2026-09 실적 (2026-10-07~09 보도)2026년 9월 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 1년 7개월 만에 가장 낮았습니다. 감정가 30억원 이상 물건은 10건 중 5건만 낙찰됐고, 트리마제와 삼부는 감정가의 70%대에 팔렸습니다. 반면 강북·노원·도봉 등 15억원 이하 중소형은 100%를 웃돌았습니다. 지지옥션은 정부 세제개편안에 따른 세 부담 우려를 원인으로 꼽았습니다. 출처
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법원경매정보 (대법원)www.courtauction.go.kr온비드 공매 (캠코)www.onbid.co.kr생활법령 · 부동산 경매m.easylaw.go.kr국토부 실거래가 (시세 확인)rt.molit.go.kr
경매는 일반 매매보다 위험 요소(인수 권리·명도·하자)가 많아요. 큰돈이 드는 결정은 법원 서류(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)를 직접 보고 전문가와 상의하세요.